大阪市内中心部の物件案内は日曜日が最適です。
こんばんは、平田です。10月に入り日中も過ごしやすくなりました。 普段は吹田市内の物件をご案内することが多い私ですが、今日は大阪市内中心部で物件をお探しのお客様に、マンションを数件ご覧いただきました。
それにしても、日曜日の大阪市内中心部は平日と比べものにならないくらい、車での移動が楽ですね。交通量が極端に少なくて目的地まであっという間に着くことができますし、駐車場探しで苦労することもない。しかも日曜日の駐車料金はとても安いから助かります！大阪市内中心部の車での物件案内は、時間通りに予定を消化できる日曜日が最適です。
こんなに熱い講演は初めて
こんばんは。平田です。今日はもの凄いエネルギーを感じて帰ってきました。6月に中古マンションをご購入いただいたお客様にお誘いいただき、お客様がお勤めの会社が主催する独立総合研究所 代表取締役社長兼、首席研究員の青山繁晴さん(TVタックルやニュースアンカー等にも時々出られています)の「ビジネスセミナー2011 日本の希望」と題した講演会に出席させていただきました。一言で言うなら「圧倒されるくらい熱い!」講演でした。拉致問題に始まり、原発事故の真実、新政権の人事から読み取れるメッセージに対する失望感など、中途半端な借り物の知識ではなく、自ら行動し、自分の目で見て聞いて体験し感じたことをとても分かりやすく、しかも血管が切れるんじゃないかと心配になるくらい熱く語る2時間近いお話は、時間を感じさせず、もっともっと聴きたいと思える内容で、間違いなく私が今までで一番惹きつけられた講演でした。もちろん眠っている聴衆は皆無でした。
句集『春光』
昨日夕方、会社に戻ると「句集『春光』による東日本への義援金報告 第２弾」と題する一枚のファックスが届いておりました。1ヵ月ほど前、津雲台のお客様に夏のご挨拶にお伺いした時に、14年前から始められた自作の俳句をまとめた句集を見せていただき､東日本大震災の義援金として募金するために1冊200円で販売されているとのことでしたので、私もその趣旨に賛同し10冊購入させていただきました。その後の義援金報告の第2弾として、几帳面にお送りいただいたのが、昨日のファックスだったのです。
句集では、五・七・五の限られた世界の中で、四季それぞれに感情豊かな300余りの俳句が収められています。中にはその発想に感心したり、ほのぼのとした気持ちになったり、思わず微笑んでしまうユーモアを含んだ句もあり、何気ない日常を楽しんでおられる様子が感じ取れます。
いつも明るく生き生きとされているこちらのお客様。お会いするたびにいつも元気をいただいております。
平田
一枚の絵
先日マンションをご購入いただいたお客様の会社を訪問した時に、応接室の壁に掛っていた絵に目が釘付けになりました。一昔前のごく一般的なアメリカの家庭。まだ幼い3人の子供を持つ働き者の父親が、生命保険の必要性に気付き、一家の大黒柱である自分の身に万が一のことがあった時に備え、奥さんとも相談して家族のために生命保険に加入している場面のようです。子供の将来を想っているからでしょうか、父親の眼差しがとても優しく穏やかに描かれています。
この絵に目が釘付けになったのは、自分の仕事上で何度も経験した場面にそっくりだったからです。この絵を私の仕事に置き換えてみると、家族のより快適な生活のために、マイホームを購入する計画を立て、やっと理想の物件に出会えて購入のお申し込み手続きをされている場面、あるいは住宅ローンのお申し込み手続きをされている場面に見えます。専門的な細かい手続きについては詳しくない父親が、書類に必要事項を記入している担当者の姿を見ている場面です。でもその父親が優しく穏やかな目で本当に見ているのは、これから新しいマイホームで過ごす子供たちや奥様との幸せな生活であり、泣いたり笑ったりしながら、すくすくと成長していく子供たちの姿のような気がします。
住まいの売買の場面で、この絵のようなお客様の目を見るたびに、つくづくトレック不動産販売が取り扱っているのは「家」という単なる箱ではなく、これからお客様ご家族が大切な時間を過ごす「幸せを育む場」なんだと感じます。だからこそトレック不動産販売のスタッフの責任も重大です。お客様には、「幸せを育む場」であるマイホーム購入のお取引の過程で絶対に嫌な思いをしていただきたくないのです。我々トレック不動産販売のスタッフには、不動産取引が不慣れなお客様の立場に立ち、お客様のお気持ちを理解して、プロとしての的確な判断と行動、助言によって、最後の最後までお客様が安心して取引を進められるようサポートし、安全に気持ち良く取引を完了していただけるように導く責任があるんだと、再認識させられた一枚の絵でした。
平田
バラバラな見解
同じ日本で行う契約なのに、賃貸借契約に関しては地域による商習慣の違いから、不動産業者でも戸惑うことがあります。また、更新料や解約引といった商習慣上の表現や特約についても、消費者契約法に照らして有効か無効かという裁判が頻繁に起こされており、何が正しくて何が正しくないのか、不動産業者によって考えがバラバラで、業界全体として見解が統一されていないのが現状ではないでしょうか。
賃貸住宅の契約条項や特約について争われている裁判で、裁判所の判断も割れています。12日に敷金から一定額を引き去る「敷引特約」が、消費者契約法に照らし無効かが争われた裁判で、一審・二審の「特約は無効」との判断に対し、最高裁は「賃料の3.5倍の敷引金は高額に高過ぎるとは言い難く有効」との判断を示しました。しかし、裁判官の一人は反対意見を付けています。同様の裁判で3月にも最高裁は「高額過ぎなければ特約は有効」との判断を示しているので、近年一審・二審の判断から広まりつつあった「敷引特約は無効」との認識が、今後は「有効」との考えに傾くことが考えられます。しかし、賃料の何倍までが高額でなく、何倍以上が高額なのか曖昧な部分も多く、賃貸物件の条件設定や表現(敷金・礼金の表現にするのか、保証金・解約引の表現にするのか等)について、より正確に貸主様に助言をさせていただこうと思えば、今後の判例をもう少し見極めていく必要がありそうです。
15日の今日も、賃貸住宅の更新料の支払いを定めた契約条項が消費者契約法に照らして無効かどうか争われていた3件の訴訟の最高裁判決が「原則として有効」と出ました。二審の大阪高裁では3件の内2件が「無効」、1件が「有効」だったとのこと。北摂では賃貸住宅の契約更新料の支払いを定めた契約書は今まで見たことはありませんが、大学生時代に住んでいた京都では、契約更新料を家主さんに何の疑いもなく毎年支払っていました。隣同士の府でも商習慣がこうも違うのです。今後の同様の訴訟においても、正直ケースバイケースで違う判決が出そうな気がします。不動産業に従事する者として、このままでいいのかな・・・と思います。そろそろ国主導で統一した基準を設けてもよい頃ではないかと思うのです。
平田
責任
梅雨が明けたとたん、今日からはもう遠慮はいらんと言わんばかりの暑さでした。青い空と遠くの入道雲を眺めながら、節電の夏だから少しは遠慮してくれよ、と思ってしまいます。今日はいっぱい動き、いっぱいカロリーを消費しました。
6月下旬から、夏のご挨拶で今までお世話になったお客様を訪問しています。お取引が終わっても笑顔でお会いできていることに感謝すると共に、お客様のお顔を拝見する度に、改めて住まいを中心とする不動産売買の仲介をさせていただいている今の仕事に対して責任を感じます。
知事や建設大臣の免許を得て営業し、取引成立の際にお客様から仲介手数料をいただいている我々宅地建物取引業者は、不動産取引のプロであり、プロである以上当然お客様からプロとしての仕事をすることが求められています。ほとんどのお客様が不動産取引の経験が少なかったり、皆無だったりします。住まいを購入されるにしても、ご売却されるにしてもお客様にとってはある意味人生の大切な節目となる出来事であり、大きなお金も動きますので、お客様からご依頼をいただいた宅地建物取引業者はプロとしてお客様をしっかりとサポートし、取引でのトラブルを回避し、不満を残すことなく安心して気持ちよく安全に取引を完了させる責任があります。また、お客様にとって耳の痛いお話であっても、それがお客様のためであると判断した場合は、心苦しくても当たり障りの無い言葉でお茶を濁すのではなく、きちんと言うべきことを言うということも宅地建物取引業者の責任だと考えています。
例えば、ご自宅の査定依頼をいただいた時は、実際の正確な成約事例、その時点でのライバルとなる物件の数や価格、新築物件の動向、市場の動きを総合的に判断し、今までの経験に照らして適正な査定をすることが宅地建物取引業者の責任です。相場を無視した安過ぎる査定はすぐに売れるかもしれませんが、お客様に目に見えない損を与える結果になります。逆に相場を無視した高値査定は、ある意味お客様の将来を狂わす裏切り行為だと思っています。高値の査定価格をご提示すればお客様が喜ばれることは重々理解しています。査定が他社と競合した場合、高値査定をした会社が専任媒介契約を締結することもよくあることです。しかし不動産仲介における「査定」とは車やバイクの買取査定と違って、これから中古不動産市場にご自宅を売りに出し、買主様を探していくための売出し価格を定めるための査定なのです(ちなみに不動産買取りをご希望のお客様には買い取り査定をさせていただいておりますが、仲介での査定と比べてグンと安くなります)。高値の物件は売れ残ります。不動産の売却については素人であるお客様は、プロであるはずの不動産会社が査定すれば、例えそれが相場よりもかなり高くてもそれで売れると信じ、期待してしまいます。高値査定をした宅地建物取引業者は、売れなければ価格を段階的に下げてもらえばよいと考えているのかも知れませんが、高値査定によってお客様が最初に見せた笑顔は次第に曇っていき、売れないまま無駄に月日だけが過ぎていくのです。自宅を売って残っているローンを清算して、早く子供と孫の住む家の近くに引っ越したい・・・。自宅を売って新築一戸建購入の資金の一部に充当しようと思っている・・・等々、多くのお客様が、次の計画があってご自宅を売りに出されています。売れなければその計画が狂ってしまいます。時間が経ってしまえば計画そのものが頓挫してしまう場合もあります。そうならないように、宅地建物取引業者は適正な査定をする責任があると思っています。
明日も暑くなりそうです。明日も時間を作ってお世話になったお客様を訪問する予定です。
平田
区分所有法
この仕事をしていると、ありがたいことにいろいろな方からいろいろなご相談をいただくのですが、今日は会社の近くの分譲マンションの管理人さんからあるご相談をいただきました。所有権を新たに取得後、まだそのマンションに住まれていない方から先日、「なぜ住んでもいないのに管理費と修繕積立金を払わなければいけないのか?」との質問をされたそうです。「管理規約に定められているからお支払いください」とお答えになったそうですが、「管理規約ってそもそもそんな強制力があるの?」と言われて、明確な回答できなかったので、法的な根拠を教えてほしいとのことでした。
管理規約は区分所有者や占有者(賃借人など)が守らなければいけない各マンションのルールブックとも言えるもので、「建物の区分所有等に関する法律」に基づき定められています。ちなみに管理規約は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によって変更でき、当初の管理規約の内容が変わっていることも珍しくありませんので、売買の際には最新の管理規約を入手するようにしています。管理規約に規定されていることは当然従わなければいけないとの認識でいましたが、いざその法的な根拠は?と問われると、条文まで理解しておく必要がありそうです。
そんなこんなで、ご相談いただいた管理人さんに分かりやすくご説明できるように、そして自分の勉強のためにも、今、区分所有法の条文を調べているところです。それにしても法律の文言は堅苦しい表現で、条文を一つ一つ読んでいると眠くなってきそうです。
平田
ついている日
こんばんは、平田です。先日久しぶりにお伺いした、五月が丘北のお客様宅のお庭にきれい咲いているユリの花を見ていたら、「どうぞ」とプレゼントしてくれました。しばらくの間、会社が華やかになりそうです。
ところで、今日は突然車が動かなくなるというアクシデントに見舞われました。午後から千里丘のお客様にお届けものをして、すぐに出発しようと車のエンジンをかけたところ、何度キーをまわしてもかからない。停まっているのは車1台しか通れない細い道で、他の車が来ると立ち往生してしまう可能性があるのです。マズイ、と思ってすぐにJAFに電話したものの、予想到着時間は30分後とのこと。困ったな・・・。
そんな中でも、今日はとてもついていました。ちょうど外は曇り空で、エアコンの止まった車内にいても、窓を開けていればそれほど暑くなく、何より直後に外せない予定を入れていなかったので、慌てずに済みました。日曜日のお昼だからか、たまたまなのか、他の車が通る気配もなく、このまま１台も来ませんように、と祈っていた時に予想に反して10分ほどでJAFさん到着。炎天下で次の予定を気にしながら右往左往することもなく、ピンチを切り抜けることができました。今日はついていないようで、ついていた日でした。
扇風機売場に扇風機が無い
先日からの暑さから考えると、この夏は猛暑になるのでしょうか? 昨日、本格的な夏になる前に早めに扇風機とエアコンを購入しようと千里中央の家電量販店に行くと、扇風機売場に扇風機が無い・・・。一週間前に妻が下見に行ったときにはたくさん在庫が有ったはずなのに、残っているのは3万円台と5万円台のダイソンの羽根のない扇風機だけ。いくら羽根が無くて掃除がしやすくて珍しくても、扇風機にそれだけのお金をかけるのは現実的ではないので、扇風機は諦めました。エアコンはというと、こちらもここ数日で猛烈に売れているそうで、平日にもかかわらず、係の方の説明を聞くのも10人程の順番待ちで、30分待ってやっと順番が回ってくるという具合です。きっとこの週末はもっと忙しくなるんでしょうね。
運よく、説明をしていただいた担当の方は、今まで接したいろいろな家電量販店の店員さんの中でも、ダントツに分かりやすい説明をしていただいた方でした。商品知識が豊富で、私と妻の顔をバランスよく見て、こちらの知りたいことを具体例を交えて分かりやすく的確に説明してくれるのはもちろんのこと、元気がよくて覇気が有って声のトーンも大きさも話すスピードもちょうど良い。商品知識に自信があるので決して曖昧な表現はせず、客観的なデーターを示した資料を実にタイミングよく提示し、決してマニュアル通りの一方的な説明ではない。自然とその方のお話に引き込まれ、納得してすごく得した気分で気持ちよく購入することができました。家電量販店では初めて、また次購入するときはこの方の説明を聞きたい、と思った「これぞプロ!」という方でした。
ふと、自分も会社のスタッフも、この方のように、様々な場面でお客様に分かりやすいご説明ができているだろうかと考えましたが、まだまだ改善の余地がありそうです。自分が100%完璧なご説明ができたと思っていても、お客様にうまく伝わっていなければ、それはただの自己満足に過ぎず、説明をしていないのと同じだと思っています。すべてのお客様に「トレック不動産販売の○○さんの説明はとても分かりやすかった」と思っていただけるようなプロの仕事を目指して、もっと努力と工夫を重ねていかなければいけないと思わずにはいられない日でした。 平田
なくてはならない存在
予報では今日は猛暑日になるようです。もしかしてすでにお昼前の今でも35℃を超えているのでしょうか? まだ6月だというのにこの暑さと全身にまとわりつくような湿気では、この先が思いやられます。
今日は朝一番で久しぶりに散髪に行き、サッパリしました。いつも山田西1丁目にある「髪きりやHiRo」さんでカットしてもらっています。10数年も通っていると、「今日も短く?」・「お願いします」だけで、ほかに何も言わなくても信頼のおける確かな腕でベストな頭に仕上げてくれます。昨年店主が、ケガの治療で1ヵ月ほどお休みされていたときは本当に困りました。散髪屋さんはたくさんありますが、いざフィーリングの合うお店を手探りで一から探すのは結構面倒で、「髪きりやHiRo」さんは私にとってなくてはならないお店のひとつだとその時実感しました。
自分の仕事に置き換えると、トレック不動産販売を多くのお客様にとってなくてはならない存在にできたら、この仕事をしていて最高だなと思います。ご縁あってお取引のお手伝いをさせていただいたお客様とは、きちんとご満足いただける仕事をした上で、その場限りではなくて、10年、20年、30年と末長くお付き合いさせていただき、不動産に関するありとあらゆること(住まいに限らず、登記や測量や税金のこと、小修理、リフォーム、解体、ごみの処分にお引越し等々)で分からないことや不安なことがあれば、何年経っても「トレック不動産販売に相談すればちゃんと何とかしてくれるだろう」と「気軽に」お電話いただいたり、ご来店いただける存在にしたいのです。お名前をお聞きしただけでも、過去のお取引の内容やご家族の構成も瞬時に思い出し、お客様は面倒な説明を一からする必要もなく、しっくりした会話になりお気兼ねなく何でも安心してお任せいただける会社。普段はその必要性を感じないかも知れませんが、星の数ほどある不動産関連の会社の中で、いざというときにはお客様にとってなくてはならない会社、いや、「なくては困る会社」でありたいのです。
お客様からの信頼を得るのは簡単なことではありませんが、今までにお取引をしていただいたたくさんのお客様から、トレック不動産販売を信頼して毎日のように色々なご相談をいただくことができるような会社にしたいと思っております。
平田
