こんばんは平田です。

不動産を購入すると、物件によっては後日不動産取得税を納付する必要があります。「後日」というのが結構嫌なもので、3～6ヵ月先、つまり不動産取得税のことなんかすっかり忘れてしまった頃に、突然府税事務所からあなたの納付すべき税金は○○万円ですよ、と書類が郵送されてくるわけです。

物件を購入されるお客様には、予め不動産取得税の概算金額（ゼロになることもあります）をご説明し、『忘れた頃に』納税をする必要があることをお伝えするのですが、たまにお伝えしていた概算金額の何倍もする税額が記載されている場合があるんですね。びっくりされたお客様からお電話をいただくことが年に1、2度ありますよ。

でもそこで、何の疑いもなく納税してはだめですよ。仮に府税事務所の手違いであっても、「計算していた税額と違う」と言わなければ、府税事務所から「あの税額は間違っていましたので訂正します」なんて、絶対に連絡ないですからね。

不動産取得税が思っていたより高いな・・・と感じたら、納税前に一度ご相談くださいね。簡単な手続きで、納付すべき税額がグンと少なくなりますから。

こんにちは、平田です。今日も良い天気で気持ち良いですね。

先日から山田南のルネ千里丘2号棟1階で、10月下旬の販売開始を目指して全面リフォーム工事をしています。

40㎡弱の専用庭付のこちらのお部屋。せっかく広い庭が付いているので、お客様に魅力を感じていただけるようなきれいな庭にしたいと、現在あれこれ考えているところです。

今日は職人さんが整備に励んでくれていますが、雑草だけでなく地中に張り巡らさけている木の根っこを取り除くのに、四苦八苦されている様子でした。

こんばんは、平田です。日が暮れるのも早くなってきましたね。

今日はホテル阪急エキスパークで開催された、国土交通省主催の「住宅関連税制とすまい給付金制度」の勉強会に行ってきました。消費税がアップされた場合に、駆け込み需要の反動で、住宅の需要がガクンと落ち込んで経済に悪影響が出ないようにと、国は早い段階からいろいろ考えているようです。

住宅ローン減税の拡充だけでなく、消費税引上げによる負担を軽減するために、現金を給付する「すまい給付金制度」が新たに設けられるそうです。

ただ、今日の勉強会で分かったことは、全ての物件に「すまい給付金制度」適用されるということではなく、いくつかの要件を満たしている必要があるということと、年収制限があるということ。そして住宅エコポイントの時のように、恐らく一般のお客様ではとても煩わしく思えるような申請書を作成し、すまい給付金の不正受給を防ぐために、7~8種類の添付書類を準備しなければいけないということ。

お客様からご相談をいただいた時にスムーズにお手伝いできるように、これから改めてきちんと勉強しておきますね。

「老朽マンション売却促す」

一昨日の日経新聞にとても興味深い記事が掲載されていました。住民合意の比率や容積率の緩和、引っ越し代などの助成措置の導入など、マンション一棟丸ごと売却したり解体したりしやすくするための法整備に向けた動きがスタートしたようです。やっと政府も動き始めてくれたか・・・というのが私の本音です。

中古マンション、特に昭和40年代から50年代に建築されたマンションをご所有のお客様や、購入を検討されているお客様からよく「あと何年このマンションは住めるんですか?将来建て替えはできるんですか?」というご質問をいただきます。私の率直な考えは現行の法律の中では、建蔽率・容積率にかなりの余裕のあるマンション=公社や公団が分譲した5階建の棟が複数建っているマンション以外は、建替えは限りなく不可能に近いと思っております。お客様にも「今の関連する法律を変えたり、要件を緩和しない限り建て替えは非現実的です」とお答えしています。

建替えとなれば、各所有者に経済的な負担が生じます。その経済的な負担が大きくなればなるほど区分所有者の合意の形成が困難になりますし、仮にほとんどの区分所有者が合意しても少数の方が反対し裁判にでもなれば、最高裁判決が出るまでは建替えはストップせざるを得ないのが現状です。

今後建替えをしたくてもできない老朽マンションが毎年増えていくのは確実です。建替えもできずそのまま放置され、次第にスラム化していくマンションが出てきてくるという、近い将来に起こり得る社会問題に対応すべく、建替えはできなくてもマンション丸ごと売却できたり更地にして土地を売却できるように、政府もやっと法整備に向けて動き始めたんだなぁと感じています。

実際には紆余曲折はあるでしょうが、新聞掲載により世間にアナウンスすることで、法整備に向けての第一歩がいよいよ踏み出されたのだと思っています。

平田

こんばんは、平田です。今夜は涼しいですね。これくらいの気温だと寝苦しくなく、熟睡できそうです。

先日、某都市銀行本店での会合に招かれ、住宅ローンの商品開発責任者の方と住宅ローンに関する意見交換をさせていただきました。当初、金利面で他行を圧倒し、住宅ローンのシェアを伸ばしていた銀行ですが、ここ数カ月の間に他行も一段と金利優遇幅を拡大して適用金利を引き下げてきたことにより、金利面での優位性が保たれなくなりました。そこで今は金利面以外で差別化できる住宅ローンの開発に力を入れている様子でした。住宅ローン商品開発担当責任者曰く、金利競争はもはや極限の「泥沼状態」だそうです。考えてみればそうですよね。10年ほど前は、店頭金利からの金利優遇は0.3%~0.5程度だったはずです。私がマイホーム購入時に住宅ローンを借りた8年前で最大1.2%の優遇でしたから、現在の1.6%~1.7%の金利優遇は銀行の住宅ローンでの収益を極限まで削っているはずで、銀行の立場からすればまさに「泥沼」なのでしょう。

一方、住宅ローンを利用される方にとってはとても良い環境だと思います。銀行間で金利競争が激化すればするほど、自然と金利は安くなっていきますし、景気回復に伴い一時期上昇懸念のあった金利水準も、6月をピークに少し下がって今は落ちついており、まだまだ歴史的な低金利で住宅ローンを利用できる状況下にあります。

今朝の日経新聞にも住宅ローン金利競争の記事が掲載されていましたね。都市銀行、ネット銀行に続きついに一部の地方銀行も金利競争に参戦してきたようです。体力的な面から金利競争に対しては傍観者の立場を取っていた地方銀行も、金利競争に参戦しなければ住宅ローンご利用のお客様の獲得競争に取り残されてしまうと危機感を持ったのでしょう。今はごく一部の地銀だけのようですが、いずれ多くの地銀も金利競争の渦に巻き込まれていくのではないでしょうか。

こんばんは、平田です。今日は、現在全面リフォーム工事真っ最中の山田南のルネ千里丘で、リフォーム担当の国広と大工さん、建具屋さんを交えて、工事の打合せを行いました。

工事日程といろいろな職人さんの予定はある程度決まっていて、一つの工程に遅れが生じてしまうと、後の工程全てに影響が出てくるため、工事中は現場とまめに連絡を取り、時には現地に集合して、行き違いのないようしっかりと打合せをし、意向を明確に伝えるようにしています。

 将来ここに住まれる方にとって、少しでも快適で使いやすいようなお部屋にしたい―と考えると、ドアの位置、形、高さ、開閉の方向、スイッチやコンセント、テレビジャックの配置等など、元々の状態から変えたいところが山ほど出てくるのです。

いいお部屋に生まれ変わりそうで、完成が楽しみです。

ここ数日、うだるような暑さが続いていますね。日中外に出ていると、強烈な太陽光で思いっきり脳天を押さえつけられているような、不思議な感じになります。

10代の頃は、こんな炎天下でも連日野球をやっていたのですが、今ではそれが自分でも信じられません。

ただ暑さにも少しずつ慣れてくるもんですね。ややバテ気味だった一昨日や昨日と比べて、今日はまだまだ体力が残っています。

今日の朝一番からの仕事は、3日後にお引渡しを控えた、建築後40年を経過しているマンションの一室の最終チェックでした。ガス器具の点火テストに水回りや建付のチェック等など。無いことを願っていた不具合ですが、細かくチェックをしてみると有るもんですね。建付不良やパッキンの劣化による水漏れ等の不具合が合計6箇所も有り、すぐにいつもお願いしている業者さんに修理をしてもらいました。

ご入居前に不具合が分かり、修理できて良かったです。ご入居後、お部屋に不具合が有った時、一番困るのはお客様ですからね。

平田

こんばんは、平田です。

宅地建物取引業免許を取得して、宅地建物取引業を行っている株式会社トレック不動産販売は、不動産売買の仲介をするに当たり、とてつもなく重い責任を負っています。簡単に言えば、お客様が不動産売買に関連して被った納得のいかない不利益に対して全ての責任を負う立場にあるのです（その覚悟でこの仕事をしています）。

不動産について専門的な知識を持たない一般のお客様の不動産取引を、安全に進めていくプロとしての役割を我々は担ってます。我々には「知らなかった」・「見えなかった」・「気が付かなかった」という言葉は許されず、「重要事項調査義務違反」に問われ、責任を負う立場にあるのです。

だからプロとして、調べるべきことは取引前に徹底して調べています。不明な点があれば何度でも役所に足を運び、担当者に嫌がられるくらい質問をします。あやふやな回答しかしない役所の担当者に対しては、納得のいく回答のできる立場の方を呼んでもらいます。

今日は、専任媒介契約をいただた一戸建の調査のために半日を費やしました。一戸建の売買の際に特に慎重に調査をしているのが、道路と地中に埋まっている上下水道管・ガス管です。

何も問題がないことを願っていましたが、当該物件は上水道管に問題がありました。何が問題かと言うと、前面公道から上水道管が引き込まれているのではなく、なぜか裏の隣地を経由して上水道管が引き込まれているのです。

他人地を経由していること自体問題なのですが、具体的には、例えば将来他人地を経由している上水道管から漏水があった場合、他人地を掘削させていただく必要があります。当然隣地所有者の掘削同意が必要です。同意していただけない可能性もあります。同意する対価（金銭）を要求される（しかも莫大な）可能性も否定できません。仮に隣地が空家になっていて、所有者の所在が判明しない場合は、同意を得ることさえもできません。また、隣地所有者から突然上水道管の撤去を求められる可能性もあります。

存在する問題は、現所有者の段階で解決する必要があります。今日の調査では、物件の前面公道から上水道管を引き直すことができることまでは確認できました。次は費用と工事完了までの期間を調べる必要があります。

お客様が将来に不安を残すことのない安全な取引を行うために、時間をかけてでも、明日以降も一つ一つ不動産取引のプロとしてきちんと調査をしていきます。