こんにちは、平田です。今日も良い天気で気持ち良いですね。

先日から山田南のルネ千里丘2号棟1階で、10月下旬の販売開始を目指して全面リフォーム工事をしています。

40㎡弱の専用庭付のこちらのお部屋。せっかく広い庭が付いているので、お客様に魅力を感じていただけるようなきれいな庭にしたいと、現在あれこれ考えているところです。

今日は職人さんが整備に励んでくれていますが、雑草だけでなく地中に張り巡らさけている木の根っこを取り除くのに、四苦八苦されている様子でした。

こんばんは、平田です。日が暮れるのも早くなってきましたね。

今日はホテル阪急エキスパークで開催された、国土交通省主催の「住宅関連税制とすまい給付金制度」の勉強会に行ってきました。消費税がアップされた場合に、駆け込み需要の反動で、住宅の需要がガクンと落ち込んで経済に悪影響が出ないようにと、国は早い段階からいろいろ考えているようです。

住宅ローン減税の拡充だけでなく、消費税引上げによる負担を軽減するために、現金を給付する「すまい給付金制度」が新たに設けられるそうです。

ただ、今日の勉強会で分かったことは、全ての物件に「すまい給付金制度」適用されるということではなく、いくつかの要件を満たしている必要があるということと、年収制限があるということ。そして住宅エコポイントの時のように、恐らく一般のお客様ではとても煩わしく思えるような申請書を作成し、すまい給付金の不正受給を防ぐために、7~8種類の添付書類を準備しなければいけないということ。

お客様からご相談をいただいた時にスムーズにお手伝いできるように、これから改めてきちんと勉強しておきますね。

「老朽マンション売却促す」

一昨日の日経新聞にとても興味深い記事が掲載されていました。住民合意の比率や容積率の緩和、引っ越し代などの助成措置の導入など、マンション一棟丸ごと売却したり解体したりしやすくするための法整備に向けた動きがスタートしたようです。やっと政府も動き始めてくれたか・・・というのが私の本音です。

中古マンション、特に昭和40年代から50年代に建築されたマンションをご所有のお客様や、購入を検討されているお客様からよく「あと何年このマンションは住めるんですか?将来建て替えはできるんですか?」というご質問をいただきます。私の率直な考えは現行の法律の中では、建蔽率・容積率にかなりの余裕のあるマンション=公社や公団が分譲した5階建の棟が複数建っているマンション以外は、建替えは限りなく不可能に近いと思っております。お客様にも「今の関連する法律を変えたり、要件を緩和しない限り建て替えは非現実的です」とお答えしています。

建替えとなれば、各所有者に経済的な負担が生じます。その経済的な負担が大きくなればなるほど区分所有者の合意の形成が困難になりますし、仮にほとんどの区分所有者が合意しても少数の方が反対し裁判にでもなれば、最高裁判決が出るまでは建替えはストップせざるを得ないのが現状です。

今後建替えをしたくてもできない老朽マンションが毎年増えていくのは確実です。建替えもできずそのまま放置され、次第にスラム化していくマンションが出てきてくるという、近い将来に起こり得る社会問題に対応すべく、建替えはできなくてもマンション丸ごと売却できたり更地にして土地を売却できるように、政府もやっと法整備に向けて動き始めたんだなぁと感じています。

実際には紆余曲折はあるでしょうが、新聞掲載により世間にアナウンスすることで、法整備に向けての第一歩がいよいよ踏み出されたのだと思っています。

平田

こんばんは、平田です。今夜は涼しいですね。これくらいの気温だと寝苦しくなく、熟睡できそうです。

先日、某都市銀行本店での会合に招かれ、住宅ローンの商品開発責任者の方と住宅ローンに関する意見交換をさせていただきました。当初、金利面で他行を圧倒し、住宅ローンのシェアを伸ばしていた銀行ですが、ここ数カ月の間に他行も一段と金利優遇幅を拡大して適用金利を引き下げてきたことにより、金利面での優位性が保たれなくなりました。そこで今は金利面以外で差別化できる住宅ローンの開発に力を入れている様子でした。住宅ローン商品開発担当責任者曰く、金利競争はもはや極限の「泥沼状態」だそうです。考えてみればそうですよね。10年ほど前は、店頭金利からの金利優遇は0.3%~0.5程度だったはずです。私がマイホーム購入時に住宅ローンを借りた8年前で最大1.2%の優遇でしたから、現在の1.6%~1.7%の金利優遇は銀行の住宅ローンでの収益を極限まで削っているはずで、銀行の立場からすればまさに「泥沼」なのでしょう。

一方、住宅ローンを利用される方にとってはとても良い環境だと思います。銀行間で金利競争が激化すればするほど、自然と金利は安くなっていきますし、景気回復に伴い一時期上昇懸念のあった金利水準も、6月をピークに少し下がって今は落ちついており、まだまだ歴史的な低金利で住宅ローンを利用できる状況下にあります。

今朝の日経新聞にも住宅ローン金利競争の記事が掲載されていましたね。都市銀行、ネット銀行に続きついに一部の地方銀行も金利競争に参戦してきたようです。体力的な面から金利競争に対しては傍観者の立場を取っていた地方銀行も、金利競争に参戦しなければ住宅ローンご利用のお客様の獲得競争に取り残されてしまうと危機感を持ったのでしょう。今はごく一部の地銀だけのようですが、いずれ多くの地銀も金利競争の渦に巻き込まれていくのではないでしょうか。