こんにちは、平田です。
昨日国税庁から今年の路線価が発表されました。全国的に地価は上昇傾向のようですね。今朝の新聞にも路線価に関する記事が目立っていました。
それよりも私の目を引いたのが、不動産投資用ローンが増えているという記事です。
2013年に日銀の異次元の金融緩和で増え始めた不動産投資ローン。2016年頃から日銀や金融庁が過熱感を指摘したことから雲行きが怪しくなり、2018年のシェアハウス融資を巡るスルガ銀行の業務改善命令で一気に金融機関の融資姿勢が厳しくなりました。
あれから、5年。再び不動産投資用のローンに過熱感が帯び始めているようです。以前の一棟のアパート向け融資ではなく、一戸の区分マンション向け融資が拡大しているとのこと。
個人用不動産投資ローンと言えば、まずオリックス銀行が思い浮かびますが、最近では楽天銀行やソニー銀行といったネット銀行も積極的に貸し出しているとのことです。
不動産に携わる仕事をしていて、不動産投資に興味を持つ個人の方が確実に増えていることは肌で感じています。
仮に購入したい物件が有ってもそこに立ちはだかるのが融資です。自分が住む住宅ローンに力を入れている銀行は数多くありますが、個人が投資用不動産を購入する際の融資を積極的に行っている銀行は、ごく限られていて、例えば街中に店舗を構えている銀行に相談に行っても、期待を裏切られるだけです。
そんな個人の方の需要を満たすネット銀行が、融資残高を増やしているようです。
「節税対策になる」、「何もしなくても副収入を得られる」、「老後の年金代わりに」といった広告を目にすることがあります。不動産投資に興味を持つ個人の方は増加傾向にあり、融資さえ付けば投資用区分マンションは当然売れやすくなります。
ある投資用物件情報サイトでは、今年の1月から3月に登録された区分マンションの販売価格の全国平均が10年間で2倍になっているそうです。
ただ私個人としては、過度に融資を利用して投資用不動産を購入することには、正直危うさを感じています。
借りる金額が多ければ、毎月の返済額も多くなります。毎月のマンションの管理費、修繕積立金に年間の固定資産税・都市計画税も必要です。多少のキャッシュフローが生まれていても退去があれば、修繕費や再度入居者を募集するコストも発生します。空室期間による賃料収入のロスも計算しておく必要が有ります。立地や築年数の経過に伴い、賃料の低下もあり得ます。
年間賃料収入よりもローン返済額が上回るという事例はたくさんあり、ローン返済のために毎月持ち出しが生じては、何のための不動産投資なのか分からなくなります。そうなれば、早く売却して出血を最小限に食い止めるしかなくなりますが、フルローンで購入していた場合、売却価格よりもローン残高が上回るといった悲惨なケースも見受けられます。
融資を利用して不動産投資を始めるには、ある程度自己資金を準備することと、賃料相場や物件価格が下落しにくい物件を見極める目がとても重要になってきますね。
